生前贈与

大阪相続相談サポート室では、相続税対策としての生前贈与あるいは相続人の間の相続トラブル回避のための生前贈与のご相談を承っております。

 

不動産の生前贈与については、贈与者と受贈者による不動産登記が必要です。事業を承継させるために不動産を贈与したい場合もご相談ください。

生前贈与について

法律用語的にはあくまで「贈与」なのですが、相続税対策として生前に行うことや、遺贈(遺言によって財産をあげること)と対比した形で生前贈与と呼んでいるようです。

生前贈与は、生きている間に相続人等に資産を移し相続財産を減らすことによる相続税の対策として利用される他、遺言と同じように相続人間の遺産トラブルを回避する目的でも利用されます。遺言が一方的な意思の表示であるのに対し、生前贈与は贈与者と受贈者の意思により実現します。

 

生前贈与と税金

贈与というのは契約ですから、財産をあげたい人ともらう人の合意によって成立します。「贈与をしたいのですが。」という相談を受ければ、おそらく税理士でなくてもまず「税金」の二文字が頭に浮かぶでしょう。「贈与」と「税金」は切っても切れない関係があります。

 

相続税対策を考える場合、贈与税のことも考えておかないといけません。

 不動産の贈与登記のご相談をいただいた場合、司法書士としても、贈与税のことは一応説明します。多くの方は、多額の贈与税がかかるということを知りません。「何も知らずに贈与の登記をしたら、多額の贈与税がかかってきてびっくりした。」などということになりかねません。

相続税の対策として贈与を活用したい場合、あるいは単純に贈与をしたいが贈与税の対応も考えないといけない、そのような事案の場合は税理士のアドバイスを受けながら手続をすすめるべきでしょう。

 

相続税について

現行、相続税のしくみは以下の図のとおりです。

相続や遺贈によって取得した財産、および後に出てくる相続時精算課税の適用をうける財産の価額の合計額が基礎控除額を超える場合に課税されます。遺産の額が基礎控除額を下回る場合には課税されません。

 

 

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例えば、平成26年12月31日以前に発生した相続の場合、相続人が子ども2人の場合
基礎控除5,000万円+(1,000万円×2)=7,000万円までの遺産であれば相続税はかからないことになります。
その他、配偶者の税額軽減や諸控除などさまざまな控除や特例があります。

なお、相続開始前3年以内の贈与財産の価額は相続財産に加算されますので注意が必要です。

ただし、税制改正により平成27年1月1日以降の相続・遺贈については、

基礎控除が引き下げられ、

3,000万円+(600万円×法定相続人数)となりました。

 

暦年課税制度を活用する

暦年課税は、その年の1月1日から12月31日までの1年間に個人から贈与を受けた財産の価額を合計し、その課税価格から基礎控除額110万円を控除した残額について課税される制度です。

年間110万円までの贈与には贈与税がかからないのです。この制度を利用し、不動産の所有権を、110万円以内の持分で移転していけば贈与税がかからないことになります。

ただし、不動産取得税がかかる他、持分移転登記には登録免許税、司法書士報酬がかかります。不動産の評価と持分計算については税理士のアドバイスを受けることをお奨めいたします。

当事務所でこの手法を用いる場合には、税理士に評価の相談をしております。

 

相続時精算課税制度を活用する

この制度を利用すると、まとめて2,500万円まで贈与税が課税されません。その代わり相続時に合算して一括で相続税を支払うという制度です。一度この制度を選択するとその後同じ贈与者からの贈与については暦年課税の適用を受けることはできません。

 

贈与時に払わなくても、相続時に払うのなら同じように思えますが、この制度を使って、相続税の基礎控除を利用できる点にメリットがあります。不動産の贈与に不動産取得税や、所有権移転登記の登録免許税、司法書士報酬がかかる点は上記同様です。

 

(概要)
贈与者  贈与をした年の1月1日において65歳以上である親
受贈者  贈与を受けた年の1月1日において20歳以上かつ贈与者の推定相続人で
ある子(子が死亡しているときは20歳以上である孫)
2,500万円を超える部分については20%の贈与税
2,500万円に至るまでは複数回に分けて贈与を受けても可能
父親から2,500万円、母親から2,500万円の贈与を受けるのも可能
贈与税の申告期間内に「相続時精算課税選択届出書」の提出が必要

 

配偶者控除の特例を利用する

婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用不動産または、居住用不動産を取得するための金銭の贈与があった場合に基礎控除額110万円のほかに、最高2000万円までの配偶者控除が受けられます。

 

この特例の適用があるのは

(1) 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと

(2) 配偶者から贈与された財産が、自分が住むための国内の居住用不動産であること又は居住用不動産を取得するための金銭であること

(3) 贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産又は贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること

(注) 配偶者控除は同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。

 

居住用不動産は、贈与を受けた配偶者が居住するための国内の家屋又はその家屋の敷地です。居住用家屋の敷地には借地権も含まれます。
居住用家屋とその敷地は一括して贈与を受ける必要はありませんので、居住用家屋のみあるいは居住用家屋の敷地のみ贈与を受けた場合も適用できます。

 

居住用家屋の敷地のみの贈与について配偶者控除を適用する場合には、次のいずれかに当てはまることが必要です。

(1) 夫又は妻が居住用家屋を所有していること。

(2) 贈与を受けた配偶者と同居する親族が居住用家屋を所有していること。

 

@妻が居住用家屋を所有していて、その夫が敷地を所有しているときに妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合

A夫婦と子供が同居していて、その居住用家屋の所有者が子供で敷地の所有者が夫であるときに、妻が夫からその敷地の贈与を受ける場合

 

また、居住用家屋の敷地の一部の贈与であっても、配偶者控除を適用できます。
居住用家屋の敷地が借地権のときに金銭の贈与を受けて、地主から底地を購入した場合も、居住用不動産を取得したことになります。

 

 

不動産の生前贈与の流れ

STEP1

まずはお気軽にご相談ください

お見積りには、贈与したい土地や建物の登記簿謄本、固定資産税の納付書があればすぐに算出できます。お持ちでない場合は、こちらで取得することもできます。

STEP2

ご依頼から必要書類の準備

ご依頼に応じて、当事務所で住民票等を取得します。贈与契約書など必要書類を作成します。贈与される方、贈与を受ける方のご本人様確認、必要書類への押印、権利書等をお預かりいたします。

STEP3

贈与登記申請

贈与登記費用をお支払い頂いたのち、管轄の法務局に登記申請を行います。

STEP4

登記完了

法務局にもよりますが、概ね1週間〜10日で登記が完了します。

登記完了後、新しい権利書(登記識別情報)、登記簿謄本、登記完了証、お預かり書類をお渡しします。

 

 

不動産の生前贈与登記に必要な書類

贈与者(贈与する方)

・権利書(権利書を紛失されている場合は、別途費用がかかります)

・印鑑証明書(発行後3カ月以内)

・住民票(登記簿記載の住所から移転している場合)

・実印

・固定資産評価証明書

・身分証明書

 

受贈者(贈与を受ける方)

・住民票

・お認印

・身分証明書

 

お気軽にご相談ください
06-6195-3470

受付時間 : 10:00〜19:00
(事前予約にて23:00まで対応可能)

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不動産の生前贈与登記費用について

不動産の生前贈与登記費用について

50,000円〜

同一管轄で不動産2筆までの場合です。以後、不動産1筆追加ごとに10,000円を加算。さらに他管轄の申請がある場合、不動産2筆までは、35,000円、以後不動産1筆追加ごとに10,000円を加算。

他に下記実費が必要です。

 

なお、不動産の所有者として登記されている住所と、現住所とが異なるときは、贈与による所有権移転登記をする前に、住所変更の登記(所有権登記名義人住所変更登記)が必要です。

 

(実費)

 

  • 登録免許税  不動産の固定資産評価額の 2.0%
  • 登記簿謄本  600円/通
  • その他  交通費・郵送費
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