明治や大正時代に登記された古い抵当権が残っているとき

このような、抵当権が残っているものの、その債務がすでになくなっているか、債権債務そのものがわからなくなっているのに、抹消されずに放置されたものを「休眠担保権」と呼びます。

もはや、登記されている抵当権者がどうなっているのか、どこにいるのかもわからなくなっていることが大半です。

 

抵当権は登記申請をしなければ自動的に抹消されるものではありません。

このような古い抵当権が実行されて競売にかかるなどということはないのかもしれませんので事実上支障がないのかもしれませんが、残ったままだといざ不動産を処分する際に必ず問題になります。

 

ちなみにどのような登記がされているのかというと、例えば

 

  • 抵当権設定
  • 原因 大正1年2月1日
  • 債権額 金35円
  • 利息 年8歩
  • 抵当権者 OO郡OO村OO1234番屋敷
  • 大阪太郎左衛門

 

のような感じです。さらに閉鎖謄本を取得すると、弁済期や利息の支払い期の登記が残っていることがあります。金銭以外の債権、「玄米10俵」などや、利息「年玄米二石」などと登記されていることもあります。

 

 

通常であれば抵当権の抹消は、抵当権者と所有者の共同で登記申請をしなければなりません。

また、抵当権者が協力しない場合や、所在がわからないのであれば、抵当権の抹消を求めて裁判を起こし、勝訴判決をとったうえで所有者が単独で抵当権抹消登記を行うことができます。

 

しかし、生きているかどうかわからない抵当権者を探しだし、裁判を起こすとなると相当手続きも煩雑ですし、費用もかかってしまいます。

そこで、このような特殊な場合には所有者が単独で抹消登記をする方法が用意されています。

抵当権者が行方不明の場合の抵当権単独抹消

抵当権者が行方不明の古い抵当権の抹消の方法には、

 

  1. 公示催告を行ったうえで除権決定を得て抹消する方法
  2. 債権証書、債権並びに最後の2年分の定期金の受取証書を添付して抹消する方法
  3. 供託をして抹消する方法

 

がありますが、1の場合は弁済証書などで抵当権が消滅していることを証明しなければならないし、2の場合はそもそもそのような証書自体持っていることがありませんので、1,2が利用されることはほぼありません。

 

もっともよくつかわれるのは3の供託をして抹消する方法になります。

供託による休眠担保権の単独抹消

利用することができる要件

 

  • 抵当権者(登記義務者)の行方がわからない
  • 被担保債権の弁済期から20年経過している
  • 元本、利息、損害金の合計全額を供託した

 

*抵当権者の「行方が分からない」というのは、所在が判明せず、死亡しているかどうかもわからないのことをいいます。しかし、死亡していることが明らかではないものの、抹消しようとする抵当権の設定登記の受付年月日や債権契約、設定契約の年月日などからして、かなりの高齢が推測され、死亡している蓋然性が高い場合も含むとされています。

 

*弁済期がいつなのかは、閉鎖登記簿謄本で確認します。昭和39年の不動産登記法改正前の登記簿謄本に弁済期の定めがある場合には登記されていましたが、改正法後は弁済期の定めがある場合でも登記事項となっていないため記載が省略されています。

 

*供託する元本利息損害金の計算は、法務省の計算ソフトが利用できます。なお、物価指数や貨幣価値は考慮しませんので、大正時代に登記された金額で計算します。当時の債権額100円でも、現代の100円でいいのです。そうすると、明治や大正時代から現在までの元本、利息、損害金を計算してもさほど高額にはならないことが多いのです。

 

 

供託による抵当権単独抹消の流れ

STEP1

 

抵当権者に弁済受領催告書を送付

登記簿謄本の情報をもとに、配達証明付き本人限定郵便で登記簿上の抵当権者あてに「弁済受領催告書」を送付します。弁済受領催告書とは、所有者から抵当権者あてに元金、利息、損害金合計を弁済するので受け取りを催告する旨の書面です。

この書面が、「宛所に尋ね当たりません」と記載されて返送された場合は、その封筒が「登記義務者の所在が知れないことを証する書面」として登記申請の添付書類になります。

STEP2

供託金の計算

登記簿謄本の債権額、利息、弁済期などの情報をもとに、被担保債権の成立の日から供託申請の日までの元金、利息、損害金を計算します。法務省の計算ソフトを利用し、算出した供託金額をもとに、供託所と綿密に打ち合わせを行います。

STEP3

供託申請

供託申請は、債権者の住所地を管轄する法務局になります。オンラインで申請し、その日のうちに供託金を納付します。日にちがずれると供託金額が変わってしまうからです。無事に供託が受理されると供託書正本が交付され、電子供託書正本が次の抵当権抹消登記申請の際に使用します。供託をしたことによって、弁済したことになるので、被担保債権が消え、抵当権も抹消することができるようになります。

STEP4

抵当権抹消登記申請

供託書正本、登記義務者が行方不明であることを証する書面(抵当権者あてに送り返送された封筒)、被担保債権の弁済期を証する書面(閉鎖登記簿謄本)を添付し、所有者から単独で抵当権抹消登記申請を行います。

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